Комментариев нет

Как купить квартиру, приобретённую с использованием материнского капитала?

Usloviya-materinskogo-kapitala[1]Предоставление материнского капитала для семей, родивших второго и последующих детей, которые можно использовать на улучшение жилищных условий предусмотрено статьей 10 Федерального законом N 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Под улучшением жилищных условий для целей предоставления материнского капитала понимается как приобретение либо строительство жилого помещения (квартиры), так и строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации-подрядчика.
При этом средства материнского капитала могут быть направлены, в том числе, на погашение кредита (ипотеки), предоставленного для целей приобретения либо строительства жилого помещения.
Согласно вышеназванной статьи Федерального закона, а также пункту 13 Правил подачи заявления о распоряжении средствами материнского капитала, утвержденных Приказом Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 26.12.2008 N 779н, если средства материнского капитала направляются на улучшение жилищных условий, собственник обязан предоставить в Пенсионный фонд РФ письменное обязательство, удостоверенное нотариусом о том, что такой собственник обязуется переоформить недвижимость на всех членов семьи в долях в течение шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа).
Таким образом, закон обязывает собственника переоформить недвижимость на всех членов семьи, но, по сути, никак не контролирует исполнение им этой обязанности. Следовательно, может возникнуть ситуация, при которой вышеуказанное письменное обязательство в случае приобретения жилого помещения с использованием ипотечного кредита не исполняется и в Едином государственном реестре недвижимости будет отсутствовать запись о наличии прав членов семей собственника в отношении такого объекта недвижимости.
Недобросовестное поведение собственника при выполнении обязательств, связанных с переоформлением прав на всех членов семьи, может привести к негативным последствиям для потенциального покупателя, ведь любое лицо, имеющее правопритязания на отчужденный объект недвижимости (члены семьи) либо полномочия по обеспечению соблюдения прав несовершеннолетних (органы опеки и попечительства) вправе оспорить сделку купли-продажи в суде. Конечно, при худшем развитии событий, суд, применив последствия недействительности сделки, обяжет каждую из сторон вернуть другой стороне все полученное по сделке. Но если с возвратом продавцу объекта недвижимости все достаточно ясно, то с возвратом денежных средств покупателю всё куда более проблематично. Помимо несовершенства функционирования службы судебных приставов, на которых возложена обязанность по обеспечению исполнения судебного решения, с большой долей вероятности денежные средства к моменту разрешения спора попросту «растворятся» и, как часто бывает в нашей Российской действительности, продавец окажется неспособным исполнить денежное обязательство перед покупателем.
Как же покупателю недвижимости минимизировать риски, если есть реальные опасения, что она была приобретена в собственность продавцом с использованием средств материнского капитала, а сведения о правах членов семьи продавца отсутствуют в ЕГРН?
Можно запросить у продавца представить договора-основания приобретения в собственность объекта недвижимости. Но в них не всегда могут содержаться сведения о том, что недвижимость приобретена с использованием средств материнского капитала.
Более надежный способ – потребовать от продавца справку из пенсионного фонда о расходовании материнского капитала, в которой будут содержаться сведения о том, на какие цели расходовались продавцом такие средства.
Как продать жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала?
Жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала предполагает, что собственниками долей в таком жилом помещении на момент продажи являются в том числе дети.
В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Гражданского кодекса РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
Пункт 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ гласит, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
Вышеуказанный пункт Гражданского кодекса РФ фактически дублируется пунктом 1 статьи 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», согласно которому опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
Из буквального толкования указанных норм следует, что сделку по отчуждению недвижимости, в которой затрагиваются права несовершеннолетнего ребенка на долю, можно осуществить при условии получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Comments (0)