Комментариев нет

Поправки к 214-ФЗ приведут к росту цен на жилье

125561a52d8872a5af7e7d895bf2c27cВ начале июля президент РФ Владимир Путин подписал № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Поправки к 214-ФЗ призваны сделать покупку квартиры в новостройке более безопасной, однако порядок исполнения многих положений вызывает вопросы, а застройщики говорят о том, что следствием поправок станет рост стоимости квадратного метра.

Требования к уставному капиталу ужесточат

Одно из основных требований нового закона — увеличение размера уставного капитала застройщика, привлекающего денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов. Размер уставного капитала привязан к максимальной площади объектов долевого строительства. Минимальный размер уставного капитала составляет 2,5 млн рублей при максимальной площади объектов долевого строительства не более 1,5 тыс. кв. м, 4 млн рублей – для объектов с площадью не более чем 2,5 тыс. кв. м, 10 млн рублей – для объектов с площадью не более 10 тыс. кв. м. Максимальный требуемый размер уставного капитала – 1,5 млрд рублей при максимальной площади объектов долевого строительства 500 тыс. кв. м. Ранее на строительный рынок могли выйти компании с минимально возможным уставным капиталом в 10 тысяч рублей.

Консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский обращает внимание на то, что закон также предусматривает обязанность застройщика вести учет денежных средств по каждому объекту и обязательный аудит финансовой отчетности. Кроме того, закон расширяет перечень целей, на которые застройщик может использовать полученные от граждан денежные средства – их можно будет расходовать в том числе и на проектирование и строительство объектов социальной инфраструктуры. Последний пункт, вероятно, будет позитивно воспринят застройщиками, поскольку позволит избежать двойного налогообложения – сейчас петербургские застройщики строят соцобъекты на средства из чистой прибыли после уплаты налога на прибыль, безвозмездно передают их городу, а потом еще платят налог на добавленную стоимость с этой операции (в области схема отличается – действует программа «Соцобъекты в обмен на налоги»).

Средства дольщиков будут на эскроу-счетах

Еще одно важное нововведение – размещение средств дольщиков на эскроу-счетах в банках. Использование счетов эскроу предполагает трехсторонние договорные отношения между кредитной организацией, застройщиком и участником долевого строительства. Деньги, уплаченные дольщиком после регистрации договора долевого участия, размещаются на специальном счете в банке, заключившем кредитный договор с застройщиком. На счет застройщика эти деньги попадут только после того, как в банк предъявят документ, свидетельствующий об исполнении обязательств застройщика перед дольщиком — передаточный акт, односторонний акт о передаче объекта долевого строительства или иной документ. По мнению участников рынка, этот пункт с большой вероятностью повысит стоимость квадратного метра.

Дополнения в договор долевого участия

В законе предусматривается возможность утверждения Правительством РФ типового договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости. Это значит, что застройщики не смогут добавлять дополнительные пункты, ограничивающие права дольщиков. Кроме того, типовой договор долевого участия планируется дополнить рядом пунктов.

Создание компенсационного фонда для дольщиков

В законе также прописана возможность создания компенсационного фонда для возмещения убытков гражданам и завершения долгостроев. Предполагается, что фонд будет формироваться за счет взносов застройщиков (не более 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома). Процедура получения обманутыми дольщиками своих денег пока непонятна, но застройщики считают, что обозначенный взнос слишком велик и может сказаться на стоимости квадратного метра.

Другие пункты

К заметным пунктам нового закона можно также отнести создание открытого единого реестра застройщиков, а также  расширение перечня обязательной информации, подлежащей опубликованию застройщиком на официальном сайте объекта (наличие официального сайта становится обязательным). Кроме того, закон указывает, что положения ФЗ-214 теперь будут распространяться и на строительство жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков.

В целом, по наблюдениям Олега Островского, поправки были внесены не только в 214-ФЗ, но и в Федеральные законы «О рекламе», «О несостоятельности (банкротстве)», «О государственной регистрации недвижимости» и в Жилищный кодекс. В частности, уточняются требования, которым должна соответствовать реклама, связанная с привлечением денежных средств дольщиков.

Последствия

Большинство пунктов нового закона вступят в силу с 1 января 2017 года, требования по части минимального уставного капитала застройщика начнут действовать с 1 июля следующего года. Важно отметить, что их действие будет распространяться только на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, только в том случае, если первый договор участия в долевом строительстве заключен после указанных выше дат. Это значит, что для того, чтобы внесенные изменения заработали в полном объеме должно пройти как минимум несколько лет.

Таким образом, у застройщиков есть некоторое время, чтобы подготовиться к изменениям. В целом в законе можно отметить как, скорее, положительные моменты (повышение информационной открытости застройщиков, разработка типового ДДУ), так и спорные (введение эскроу счетов, появление компенсационного фонда, структура которого пока неясна), которые могут привести к повышению цен на жилье.

По словам генерального директора компании «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, отдельные полезные новации закона (например, требования к уставному капиталу застройщиков) тонут в количестве абсурдных требований, которые в виде затрат приведут к повышению себестоимости строительства и его дальнейшему сокращению. О том, что жизнь застройщиков усложнится, говорит и Олег Островский:

«Принятые изменения, безусловно, направлены на обеспечение защиты прав и законных интересов участников долевого строительства. Их реализация, с одной стороны, сделает долевое строительство более безопасным для граждан, но с другой стороны, по моему мнению, приведет пусть и не к очень значительному, но росту цен на жилье. Застройщикам такие нововведения жизнь, конечно, усложнят. Возможно, некоторые из них не смогут соответствовать установленным требованиям и рынок покинут. Надеюсь, таких будет немного».

 

Comments (0)